Kaj se bo zgodilo s cenami nepremičnin leta 2020

2024 Avtor: James Gerald | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 14:16

Glede na trenutne razmere z močnim padcem cene nafte in tečajem nacionalne valute v kombinaciji s pandemijo mnogi razmišljajo o vlaganju v nepremičnine. Ali se splača in kaj se bo zgodilo s cenami stanovanj leta 2020 - ugotovite mnenje strokovnjaka.

Cene bodo padle

Po mnenju Ildarja Khusainova, direktorja največjega podjetja Etazhi, bo letošnje znižanje gospodarskega modela imelo resnejše posledice kot gospodarska recesija v letih 2008 in 2014. To pojasnjuje edinstvenost trenutnega stanja, ko sta se hkrati pokazala dva negativna dejavnika - padec cen nafte in epidemija, ki se je razširila po vsem svetu.

V zvezi s tem v prihodnjih mesecih strokovnjak pričakuje precej velike upade na nepremičninskem trgu. Glede na pandemijo in nestabilne razmere v državi, ki jih lahko zapleteta zvišanje hipotekarnih obrestnih mer in ostrejše zahteve za posojilojemalce, se v naslednjih 3-4 mesecih pričakuje znatno zmanjšanje povpraševanja potrošnikov po kvadratnih metrih.

Kako globoko bo ruski nepremičninski trg potonil in kaj se bo zgodilo s cenami stanovanj, je odvisno od tega, kako bo država lahko obvladovala razmere s koronavirusom in koliko časa bo trajalo za stabilizacijo gospodarstva.

Padec cen napoveduje tudi Andrey Kolochinsky, upravni partner podjetja VectorStroyFinance. Po mnenju strokovnjaka je marca 2020 prišlo do prenapetosti na nepremičninskem trgu, nato pa se bo povpraševanje nenehno zmanjševalo, s tem pa tudi cene.

Strokovnjak tako razlaga trenutno stanje: »Na trg je vstopil kupec, ki ima prihranke in v strahu pred njihovo amortizacijo začne vlagati v nepremičnine. Podobno si podjetni Rusi ne prizadevajo le ohraniti nakopičenega kapitala, ampak ga tudi povečati. Na primer, kupite števce v zakup ali jih v prihodnje prodajte po višji ceni. Toda takih strank ni bilo veliko, saj so dohodki prebivalstva začeli naraščati šele leta 2019. Medtem ko se je njihov upad nadaljeval pet let (od leta 2014)."

Po mnenju strokovnjaka bodo sedanje gospodarske razmere verjetno prispevale k znižanju življenjskega standarda prebivalstva. Dolgoročno bi morali pričakovati nekaj upada prodaje nepremičnin.

Glede na napoved, objavljeno na spletni strani analitičnega centra IRN (»kazalniki trga nepremičnin«), trenutne gospodarske razmere prispevajo k znižanju cen nepremičnin vsaj na raven leta 2018.

Strokovnjaki priznavajo, da bo karantena in dejanski zastoj gospodarskih procesov v ozadju devalvacije rublja skupaj s padcem cen nafte povzročila hiter upad blaginje Rusov in s tem povpraševanja.

Toda po mnenju strokovnjakov do leta 2020 še vedno ne bo prišlo do popolnega osiromaševanja prebivalstva, saj ima država dovolj denarja za podporo gospodarstvu za več let. Zdaj je na nepremičninskem trgu nekaj zatišja in razvijalci so primorani zadržati cene, da bi ohranili povpraševanje potrošnikov.

Cena kvadratnega metra se bo zvišala

Toda Kirill Kholopik, vodja NOZA (Nacionalnega združenja stanovanjskih razvijalcev), ima popolnoma nasprotno stališče. Ne vidi razloga za znižanje stroškov kvadratnih metrov v letu 2020. Po mnenju strokovnjaka padec cen nafte in kasnejši skok dolarja navzgor nikakor ne prispevata k znižanju cen nepremičnin.

Stroški katerega koli blaga (tudi stanovanj v novogradnjah) se zmanjšujejo ali povečujejo pod vplivom ponudbe in povpraševanja. Če pride do premajhne proizvodnje (povpraševanje znatno presega ponudbo), se stroški na kvadratni meter povečajo. Prekomerna proizvodnja (presežek ponudbe nad povpraševanjem) vodi v znižanje cen. Povečanje cen je mogoče opaziti tudi pri prekomerni proizvodnji, če so dosegle nabavno ceno, ki prav tako narašča (na primer s povečanjem stroškov gradbenega materiala).

V obdobju od 2014 do 2018 je bila na trgu zabeležena precejšnja prekomerna proizvodnja novih stanovanj, kar je povzročilo znižanje cen v letih 2015-16. Leta 2017 so cene stanovanj spet začele naraščati, saj so "naletele" na ceno.

Leta 2019 se je rast pospešila, vendar je bil razlog za to že premajhna proizvodnja - povpraševanje je prvič v zadnjih nekaj letih dvakrat preseglo ponudbo. Spremljanje, ki ga je izvedel NOZA, je pokazalo zmanjšanje ponudb v letu 2019 za 14,5%, zaradi česar so se cene v povprečju zvišale za 12%.

Leta 2019 država sprejme nov model financiranja stanovanjske gradnje, ki zanika pojav ogoljufanih nepremičninskih vlagateljev. Gradbena industrija bo s 1. julijem v celoti prešla na financiranje projektov. Število novih projektov se občutno zmanjšuje, stresni testi pa so postali eden glavnih razlogov za to.

Zdaj banke pri vsakem novem projektu preverjajo pričakovano krizo, torej "kaj se zgodi, ko cene padejo za 20%". Če bo po izračunih projekt ostal donosen, bo posojilo odobreno, če pa ne dobičkonosno, bo posojilojemalec zavrnjen.

Rezultat ni dolgo čakal. Razmerje med ponudbo in povpraševanjem se je korenito spremenilo. Na trg je začelo vstopati manj kvadratnih metrov, kar je pospešilo rast cen nepremičnin.

Leta 2020 so hipoteke vse bolj dostopne, Centralna banka pa ne namerava določiti pretirane ključne obrestne mere, kot je bila konec leta 2014. Poleg tega so zdaj vključeni novi mehanizmi za pridobivanje materinskega kapitala, katerih znesek se je znatno povečal, kar bo zagotovo spodbudilo povpraševanje na trgu po novih stavbah.

"Nizka proizvodnja kvadratnih metrov se bo nadaljevala v bližnji prihodnosti, zato bodo cene stanovanj še naprej rasle," je prepričan Kirill Kholopik.

Povzeti

1. Mnenja strokovnjakov o stroških kvadratnih metrov v letu 2020 so dvoumna. Cene stanovanj bodo določene glede na stanje celotnega gospodarstva in epidemiološke razmere.
2. Analitiki menijo, da je glavni razlog za upad povpraševanja po nepremičninah padec življenjskega standarda prebivalstva zaradi pandemije in prisilnih počitnic.
3. Država uvaja dodatne ukrepe za podporo gospodarstvu, podjetju in blaginji državljanov, kar bo prispevalo k ohranitvi in po možnosti povečanju povpraševanja po kvadratnih metrih leta 2020.